Marże kredytów hipotecznych będą bardziej zróżnicowane
Stabilizacja cen na rynku nieruchomości oraz lepsze systemy oceny zdolności kredytowej klientów sprawią, że w przypadku niektórych kredytów hipotecznych marże mogą się zwiększyć.
Kredyty hipoteczne nadal świetnie się sprzedają - po słabszym I kwartale 2008 r. w II kwartale wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych wyniósł 22 proc.
Marże będą rosły
Duży popyt oznacza konkurencję między bankami, ale wygląda na to, że czas rywalizowania banków o kredyt za wszelką cenę się skończył.
- Można powiedzieć, że dziś nie ma już takiej wojny cenowej na rynku hipotek, jak jeszcze rok temu. Ale z drugiej strony nie można powiedzieć, że czeka nas jakiś duży wzrost marż, bo porównując chociażby marże w Polsce i w krajach Europy Zachodniej to nasze marże są relatywnie wyższe - mówi Dominik Skrzycki, naczelnik planów finansowych w MultiBanku.
Z zestawienia przygotowanego przez Open Finance dla kilku banków wynika, że średnie marże są w miarę stabilne, choć w przypadku np. Polanku koszt wzrósł, choć dotyczy to kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości.
- Ostatnie kilka miesięcy to okres porządków cenowych w bankach. Nie można powiedzieć, że marże rosną ogólnie, one zmieniają się w tych segmentach, które banki uznają za ryzykowne. Czyli np. wysoki poziom LTV czy niski poziom dochodów do raty kredytu - mówi Tomasz Gryn, dyrektor departamentu kredytów hipotecznych w Polbanku.
Koszt kredytu zależy od kwoty
To właśnie LTV, czyli stosunek wartości nieruchomości do wartości kredytu, jest jednym z wyznaczników wysokości marży.
- Stabilizacja cen nieruchomości, którą obserwujemy od końca 2007 roku, sprawiła, że dla banku dochodzi zatem ryzyko związane z wyceną zabezpieczenia kredytu - mówi Dominik Skrzycki.
Dlatego jego zdaniem szczególnie narażone na wyższy koszt kredytu są te osoby, którą chcą się zadłużyć na więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości.
- Klienci muszą się liczyć z tym, że w przypadku gdy wartość nieruchomości nie zabezpiecza w 100 proc. wierzytelności, marże mogą być wyższe. Na pewno marże będą rosły i właściwie już to widać w przypadku kredytów zaciąganych na LTV na poziomie powyżej 100 proc. A w przypadku naszego banku nawet połowa naszych klientów wnioskuje o kredyt w wysokości przewyższającej 100 proc. LTV - mówi przedstawiciel MultiBanku.
Nie jest jednak tak, że marże będą wszędzie rosły, można oczekiwać też spadków.
- Tam, gdzie jest niskie LTV, czy bardzo duże kwoty kredytu, marże spadają - mówi Tomasz Gryn. I jak tłumaczy, zróżnicowanie klientów to właśnie przyszłość rynku kredytów hipotecznych.
- Banki mają więcej doświadczenia, analizują lepiej ryzyka, stosują systemy scoringowe, co pozwala na większą segmentację klientów i zróżnicowanie poziomu marż - mówi.
Po wojnie cenowej
Aleksandra Łukaszewicz z Open Finance przyznaje także, że przynajmniej w niektórych segmentach rynku skończyła się wojna cenowa.
- O ile marże dla średnich kwot kredytu rzeczywiście kształtują się na poziomie przedstawionym w zestawieniu, to dla wyższych są już w praktyce niższe. Skala obniżek jest jednak trudna do liczbowego porównania w czasie ze względu na uzależnienie jej od indywidualnej sytuacji klienta, która jest niepowtarzalna - tłumaczy dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance.
Można jednak stwierdzić, że podniósł się pułap minimalnych marż, jakie można uzyskać nawet w sytuacji dużej kwoty i znacznego wkładu.
- Mamy więc do czynienia z sytuacją, kiedy ustabilizowała się oferta dla średniego kredytu i zakończył etap walki cenowej, często poniżej granicy opłacalności, o wyższe kwoty - mówi Aleksandra Łukaszewicz.
podziękowania dla bankier.pl
Unikalne ubezpieczenie od zmiany oprocentowania ma wady
Krótki okres funkcjonowania oraz działanie dopiero w przypadku dużych zmian stawek oprocentowania - to wady ubezpieczenia od zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego oferowanego przez Metrobank.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych zależy zazwyczaj od rynkowych stawek oprocentowania na rynku międzybankowym - dla złotego jest to WIBOR, dla franka LIBOR. Stawki te mogą się zmieniać w zależności od decyzji banku centralnego odnośnie do wysokości stóp procentowych, a także oczekiwań na zmianę oprocentowania ustalanego przez np. RPP. W efekcie w krótkim czasie, tak jak to miało miejsce na przestrzeni ostatnich kwartałów w Polsce, stopa WIBOR pod wpływem podwyżek stóp procentowych wzrosła tak bardzo, że podrożyła ratę kredytu o ponad 20 proc. Stąd propozycja ubezpieczenia od wzrostu stopy WIBOR lub LIBOR. Ofertę przygotowało TU Europa, a do swoich kredytów dołączył Metrobank, hipoteczne ramię Noble Banku.
Od października 2007 r. proponujemy klientom ubezpieczenie od zmiany stopy WIBOR, a od kwietnia 2008 r. dla LIBOR, czyli kredytów we frankach - mówi Krzysztof Olszewski z Noble Banku.
Aby ubezpieczenie zaczęło działać, obie stopy muszą wzrosnąć i to niemało, bo o 200 punktów bazowych.
- Jeżeli stawka LIBOR lub WIBOR wzrośnie o ponad 200 pb w stosunku do dnia, w którym była podpisana umowa kredytowa, to ubezpieczenie zaczyna działać. Innymi słowy, klient nie przejmuje się wzrostem powyżej 200 pb - mówi przedstawiciel Noble Banku.
Są jednak pewne ograniczenia, oba ubezpieczenia obowiązują tylko przez pierwszy okres spłaty kredytu. W przypadku złotych jest to okres 25 miesięcy, a we frankach 18 miesięcy. I jest to ubezpieczenie jednorazowe, nie można go przedłużyć.
Ubezpieczenie takie jest doliczane do kwoty kredytu i jest opcją obowiązkową, klient nie może z niego zrezygnować.
- Opłata sprowadza się do prowizji: jeśli chodzi o kredyt we frankach to jest to 1,5 proc. kwoty kredytu, w przypadku kredytu złotowego - 1,95 proc. To jest zastąpienie prowizji, bo jako takich w Metrobanku nie ma - wyjaśnia Krzysztof Olszewski.
Metrobank jako jedyny oferuje tego typu produkt, ale być może pojawi się w on w ofercie innych banków.
- Prowadzimy rozmowy z innymi bankami - mówi Tadeusz Hołyński z TU Europa.
Ofercie przygląda się m.in. bardzo dobrze radzący sobie na rynku hipotek Polbank.
- Analizujemy taką możliwość, szukamy czegoś, co zwiększy bezpieczeństwa klienta - mówi Tomasz Gryn, dyrektor departamentu sprzedaży kredytów hipotecznych w Polanku.
Ale są banki, które już wiedzą, że takie ubezpieczenie nie pojawi się w ich ofercie.
- Wychodzimy z założenia, że tego typu produkt obciąży klienta, przekładając się po prostu na cenę kredytu. Banki biorą i tak pod uwagę ryzyko zmiany stóp procentowych czy kursów walutowych i to powinien bank brać pod uwagę ustalając marżę. Ten margines ryzyka powinien być właśnie wyceniony w marży - uważa Dominik Skrzycki z MultiBanku.
podziękowania dla bankier.pl